Q. 夫名義で住宅ローンを借りていますが、夫婦とも借金が増えてきて、ついに住宅ローンを支払えなくなってしまいました。住宅ローンには保証会社に保証をしてもらっています。夫婦とも自己破産をして免責許可決定を受けると、家はどうなるのでしょうか?
A. 「住宅ローン」とは、住宅の建設・購入などに必要な資金の貸付けで、分割払いの定めのあるものをいいます。
住宅ローンでは、借り手（債務者）が返済を履行しないとき保証会社が返済をするという”保証契約”が、保証会社と貸し手（債権者）である銀行等とで締結され、保証会社を抵当権者として、住宅・土地に抵当権が設定されることがよくあります。
抵当権は、自己破産の手続きによらないで実行できますから、債務者が自己破産をして免責許可決定を受けても、住宅の競売などが行われます。
また、抵当権者との合意をふまえ、債務者が住宅を売却する、いわゆる「任意売却」とよばれるものがあります。任意売却をするには抵当権者との話合いが必要ですし、自己破産の手続きとの関係では、売却価格が適正かどうかなど一般の方には判断が難しいことが多くあります。
住宅ローンでは複数の契約がなされるため、権利関係などについて専門的な知識に基づいて判断する必要があります。法律の専門家である弁護士にご相談ください。
1．住宅ローンと保証会社
「住宅ローン」とは、住宅の建設・購入などに必要な資金の貸付けで、分割払いの定めのあるものをいいます。
住宅ローンでは、借り手（債務者）が返済を履行しないとき保証会社が返済をするという保証契約が、保証会社と貸し手（債権者）である銀行等とで締結されることが多くみられます。
このような保証契約に基づいて、保証会社は、債務者の代わりに返済すると、その金額を債務者に対して請求できます。この請求できる権利（求償権）を担保するため、保証会社を抵当権者として、住宅・土地に抵当権が設定されることがよくあります。
2．保証会社による抵当権の実行
「抵当権」は、借金などの支払いが滞ったときに競売などによって優先的に弁済を受ける権利です。住宅・土地の競売などは、保証会社などの抵当権者が裁判所に申立てることによって行われます。
抵当権は、自己破産の手続きによらないで実行できますから、債務者が自己破産をして免責許可決定を受けても、影響を受けません。
競売などにより得られたお金は、保証会社の求償権の弁済に充てられます。しかし、競売などによっても住宅ローンの全額が回収できなければ、保証会社は残額について自己破産の手続きの中で債権者として関与することになります。
抵当権の実行としての競売には、債務者自身は参加することはできませんが、債務者の親戚・知人等は参加することができます。債務者の親戚等が資金に余裕がある場合、競売に参加して住宅などを買い受ける「競落人」になってもらい、その人から住宅を借りることも考えられます。
3．自己破産と「任意売却」
抵当権者との合意により債務者が住宅を売却する、いわゆる「任意売却」とよばれるものがあります。
確かに、自己破産をする前に任意売却をすれば、債務者の財産が減るので自己破産の手続きが簡単になることが考えられます。
しかし、任意売却の売却価格が適正でなかったり、抵当権の範囲を超えて弁済したり、残金があった場合に他の借金の弁済に充てたりすれば、自己破産の手続きで任意売却が取り消される可能性があります。
任意売却をするには抵当権者との話合いが必要ですし、売却価格が適正かどうかなど一般の方には判断が難しいことが多くあります。
また、法律で定められた要件をみたせば、個人再生の手続きを選択することにより住宅を手放なさずに済む場合もあります。
住宅ローンでは複数の契約がなされるため、権利関係が複雑となります。そして、任意売却をするかどうかや、自己破産または個人再生の手続きの選択などは、権利関係や住宅の評価など専門的な知識に基づいて判断する必要がありますので、ご自身や任意売却の業者などの判断によるのではなく、ぜひ当事務所にご相談ください。